• [공동명의 유리] 보유 주택의 공시가격이 18억 원 이하(시가 약 25억 원 안팎)인 부부
• [공동명의 유리] 주택을 매수한 지 얼마 되지 않았고(5년 미만), 집주인 연령이 60세 미만인 경우
• [단독명의/특례 유리] 공시가격 18억 원을 초과하는 고가주택을 10년 이상 장기 보유하거나 60세 이상 고령자인 경우

종합부동산세는 인별(개인별)로 과세하는 세금입니다. 따라서 한 집을 누구 이름으로 가지고 있느냐에 따라 세금을 계산하는 출발선이 달라집니다.

💡 일상적인 비유로 풀어보는 종부세 계산법

종부세 절세 전략은 “기본 할인 쿠폰”과 “마일리지 적립 할인” 중 무엇을 쓸지 결정하는 것과 같습니다.

• 부부 공동명의(각자 공제): 두 사람이 각각 기본 할인 쿠폰(인당 9억 원 = 총 18억 원)을 써서 가격을 대폭 깎는 방식입니다. 단, 마일리지 적립 할인(장기보유·연령 공제)은 중복으로 사용할 수 없습니다.
• 단독명의 (또는 공동명의 1주택 특례): 기본 할인 쿠폰은 1장(14억 원)만 받는 대신, 집을 오래 타고 이용한 마일리지(최대 80% 세액공제)를 추가로 할인받는 방식입니다.

① 2026년 세제개편안 주요 변경점

② 공시가격 및 조건별 실질 세부담 비교

💡 세제개편 비포 & 애프터 및 실제 적용 예시

① 부부 공동명의 1주택자 특례 신청 방법

② 명의 변경(단독 ➔ 공동명의) 추진 시 필수 체크리스트

Q1. 부부 공동명의로 되어 있는데, 지분이 50:50이 아니어도 18억 원 공제나 특례 신청이 가능한가요?

네, 가능합니다. 일반 과세 시에는 지분율과 상관없이 부부 각자 9억 원씩(총 18억 원) 기본공제를 받습니다. 또한 1주택 특례를 신청할 때는 **지분율이 더 큰 사람(지분이 동일하면 합의하여 결정한 1인)**을 주택 소유자로 보아 단독명의 방식으로 계산할 수 있습니다.

Q2. 올해 공동명의 특례를 신청했다가 내년에 다시 취소(일반 과세 변경)할 수 있나요?

가능합니다. 주택 공시가격이 변동하거나 부부의 연령/보유 기간이 늘어남에 따라 유리한 방식이 바뀔 수 있습니다. 매년 9월 특례 신청 기간에 변경 신청을 통해 유리한 과세 방식을 자율적으로 선택할 수 있습니다.

Q3. 부부가 주택 1채를 공동명의로 소유하고, 다른 멤버 명의로 시골에 소형 주택이 하나 더 있다면 어떻게 되나요?

2주택자로 분류되어 1세대 1주택 특례 및 공동명의 특례 적용이 원칙적으로 제한됩니다. 다만, 해당 주택이 세법상 주택 수 제외 요건(지방 인구감소지역 저가주택, 상속주택 등)에 해당한다면 특례를 그대로 유지할 수 있습니다.

• 1단계: 우리 집 공시가격 확인하기 — 국토교통부 공동주택공시가격 조회를 통해 현재 공시가격을 확인하세요. (18억 원 이하 시 공동명의 유지)
• 2단계: 보유 기간 및 연령 공제율 계산하기 — 60세 이상이거나 5년 이상 보유 중이라면 합산 세액공제율(20%~80%)을 계산해 보세요.
• 3단계: 홈택스 시뮬레이션 돌려보기 — 매년 9월 전 국세청 홈택스 ‘종부세 간이세액계산기’를 활용해 [공동명의 일반] vs [1주택 특례] 세액을 직접 비교한 후 신청 여부를 결정하세요.