부실 지역주택조합 설립 사전차단: 2025년 정부 제도 개선안 핵심 정책 정리

정부는 2025년 10월, 부실 지역주택조합의 난립과 조합원 피해를 사전에 차단하기 위해 지역주택조합 설립 요건을 대폭 강화하는 정책을 발표했다.
이번 대책은 국토교통부가 주도하며, 그동안 사업 지연·추가 분담금·대행사 횡령 등으로 발생한 피해를 근본적으로 예방하는 것이 주요 목적이다.

▣ 지역주택조합 제도의 기본 개념

지역주택조합(지주택)은 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채 소유자가 지역 내 조합을 구성하여 공동으로 토지를 매입하고 아파트를 건설하는 제도입니다.

이 제도는 1980년대 주택공급 촉진과 서민 주거안정을 위해 도입되었으며, 일반 분양보다 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있습니다.

그러나 최근 수년간 ‘토지 확보 지연, 추가분담금 발생, 대행사의 수수료 문제’ 등이 반복되면서 수천 명의 조합원이 피해를 입는 사례가 많아졌습니다. 정부는 이러한 부실 조합의 설립을 사전에 차단하기 위해 제도 전반을 손질하기로 결정했습니다.

▣ 정부의 부실 지역주택조합 사전차단 정책 발표

2025년 10월 17일, 국토교통부는 서울·부산·경기 등 전국 주요 시·도의 지역주택조합 관계자들과 간담회를 개최하고, 부실 조합 설립을 차단하기 위한 제도 개선안을 발표했습니다.​

이상경 국토부 제1차관은 간담회에서 “추가 피해를 막기 위해 신규 조합 설립 기준 강화가 시급하다”며 ‘주택법’ 개정 추진을 공식화했습니다.

▣ 핵심 정책 요약

▣ 세부 정책 해설

▶ 토지매매계약서 90% 이상 확보 의무화

기존에는 전체 사업 부지의 50%만 사용권 확보해도 조합원 모집이 가능했습니다. 그러나 일부 조합이 나머지 토지를 확보하지 못해 사업이 수년간 지연되거나 무산되면서 피해가 발생했습니다.

따라서 앞으로는 90% 이상 토지 매매계약서 확보가 신규 조합 설립의 필수 조건으로 변경됩니다. 이로써 ‘토지 미확보 상태에서 조합원 모집 후 사업지 확보’라는 관행이 원천 차단됩니다.​

▶ 지구단위계획 변경 선행 조건화

지역주택조합이 들어서는 부지는 대부분 도시계획상 용도지역 변경, 용적률 조정 등이 필요한 토지입니다. 그동안은 지구단위계획 변경 전에도 ‘변경 예정’이라는 명목으로 조합원을 모집할 수 있었으나, 변경이 무산되는 경우 사업 전체가 정체되는 문제가 있었습니다.

이에 따라 앞으로는 도시·지구단위계획 변경이 완료된 부지에만 조합원 모집신고 수리가 가능합니다. 이는 예비조합원이 불확실한 사업에 참여하지 않도록 하기 위한 사전 안전장치입니다.​

▶ 사업 수지분석표 등 정보공개 의무화

정부는 조합의 불투명한 운영을 막기 위해, 조합원 모집공고문에 필수 정보 공개를 의무화했습니다. 공개 항목에는 다음이 포함됩니다.

• 토지매입비, 공사비, 대행수수료 등 추정사업비
• 사업 수지분석표 및 예상 분담금 구조
• 추진일정과 예상 준공 시기

이를 통해 예비 조합원은 모집 전에 사업의 경제성과 리스크를 직접 확인할 수 있습니다. 국토부는 해당 데이터를 표준서식 형태로 의무화할 방침입니다.​

▶ 법령 개정 및 제도화 추진

국토부는 이러한 개선사항의 법적 근거를 마련하기 위해 ‘주택법’ 개정안을 조속히 추진하고 있습니다. 현재 관련 연구용역이 진행 중이며, 연내 제도개선 종합안을 마련할 계획입니다.​

특히 일부에서는 기존 조합에 대한 구제조치와 관리 강화를 병행해야 한다는 목소리도 나오고 있습니다. 이에 국토부는 업무대행사 등록제, 자금추적 시스템 도입 등 추가 제도도 검토 중입니다.

▣ 정책 시행 일정

▣ 제도 개선의 효과 및 기대

▣ 부실 조합 사례와 개선 배경

한 지자체에서는 도시계획 변경 전 ‘변경 예정’이라는 이유로 조합원을 모집했으나, 실제 변경이 무산되어 사업이 5년간 지연되고 조합원 추가분담금이 수천만 원씩 발생한 사례가 있었습니다.​

이처럼 ‘가능성’을 앞세운 조급한 조합 설립이 전국적으로 피해를 양산하자 정부는 ‘사전검증 강화–조합설립 남발 억제–피해예방’이라는 3단계 목표를 설정했습니다.

▣ 부실 지역주택조합 설립 사전차단 체크리스트

※ 이 체크리스트를 통해 향후 신규 조합이 부실화 가능성을 사전에 점검할 수 있습니다.

▣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

▣ 정부 관계자 발언 요약

이상경 국토교통부 제1차관은 2025년 10월 정책발표 간담회에서 다음과 같이 밝혔습니다.

“부실한 조합이 추가로 설립돼 새로운 피해가 발생되는 것을 예방하기 위해서는 신규 조합 설립에 대한 기준 강화가 시급하다. 정부는 주택법 개정 등 제도 개선을 즉시 추진하겠다.”​

▣ 지역주택조합 제도, 어떻게 바뀌나 (비교 요약)

※ 이 변화는 단순한 요건 강화가 아니라, 조합원 피해를 원천 차단하는 시스템적 정책 변화로 평가됩니다.

부실 지역주택조합 문제는 수년간 반복된 구조적 취약점의 결과였습니다.
이번 정부 정책은 “사업 착수 전 토지확보·계획확정·정보공개”라는 3단계 안전장치를 통해 조합원 피해를 예방하고, 신뢰받는 주택조합 제도를 구축하려는 첫걸음입니다.
향후 주택법 개정을 통해 조합 설립단계부터 관리감독이 강화되고, 모든 사업 정보가 투명하게 공개되면 공동주택 건설의 신뢰도와 효율성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다.