세법 용어가 생소하게 느껴질 수 있지만, 마트 장바구니에 비유하면 이해하기 쉽습니다.

• 종합부동산세 합산배제 (“장바구니에서 아예 물건 빼기”): 세금을 매길 때 해당 주택을 아예 계산 목록에서 제외해 주는 제도입니다. 요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 기숙사, 미분양 주택 등이 해당하며, 장바구니에서 빠지기 때문에 그 주택에 대해서는 종부세가 전혀 나오지 않습니다(비과세).
• 과세특례 (“다주택자이지만 1인 가구 할인 쿠폰 적용하기”): 실제로는 주택이 2채 이상이지만, 불가피한 사유를 감안해 세법상 ‘1세대 1주택자’로 간주해 주는 제도입니다. 이사로 인한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등이 해당합니다. 기본공제 12억 원 혜택과 연령·보유기간에 따른 최대 80% 세액공제를 그대로 누릴 수 있습니다.

1. 합산배제 대상 (임대주택 및 사원용 주택)

2. 1세대 1주택자 판정 특례 (주택 수 제외)

3. 부부 공동명의 1주택자 과세특례

국세청 홈택스(손택스)는 납세자가 번거롭게 증빙을 찾지 않도록 자료를 자동으로 불러오는 ‘미리채움 서비스’를 제공합니다.

1. 접속 및 로그인: 국세청 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일 앱)에 접속 후 공동·금융인증서나 간편인증으로 로그인합니다.
2. 메뉴 이동: 홈택스 화면 하단 [세무 업무 가이드맵] → [종합부동산세] → [합산배제 신고] 또는 [과세특례 신청] 메뉴를 선택합니다.
3. 미리채움 내역 확인: 시스템에 자동 조회되는 보유 물건 목록과 세부 변동사항(신규 취득, 멸실, 임대 등록 등)을 대조 확인합니다.
4. 모의세액 비교 후 제출: 특히 부부 공동명의자의 경우, [종부세 모의세액 계산] 코너를 통해 단독명의 방식과 공동명의 방식의 예상 세액을 시뮬레이션한 뒤 더 유리한 방식으로 접수합니다.

• 사후관리 위반 시 이자 가산세 부과: 일시적 2주택 특례를 신청했으나 3년 내 종전 주택을 매도하지 못하거나, 임대주택의 5% 임대료 상한 규정을 위반하면 감면받은 세액뿐만 아니라 연체이자 성격의 이자상당가산액이 추가 추징됩니다.
• 기존 신청자의 재신청 여부: 이미 이전 연도에 합산배제를 신고했고 보유 주택이나 임대차 계약에 변동이 없다면 다시 신청하지 않아도 자동 적용됩니다. 단, 소유권 이전, 임대사업자 등록 말소, 재계약 시 5% 초과 인상 등 변동사항이 있다면 반드시 변동 신고를 완료해야 불이익을 피할 수 있습니다.

Q1. 국세청에서 종부세 특례 안내문을 받지 못했습니다. 신청 대상이 아닌가요?

안내문은 국세청이 보유한 공공데이터를 기반으로 대상자를 선별하여 발송한 참고 자료입니다. 요건을 충족하고 있다면 안내문을 받지 못했더라도 홈택스를 통해 직접 신청하여 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 이번 9월 신청 기간을 놓치면 감면을 영영 못 받나요?

11월에 다주택자 기준으로 고지서가 발부되더라도, 12월 1일부터 12월 15일까지의 정기신고 납부기간에 합산배제 및 특례를 반영하여 자진 신고하면 동일하게 세금을 줄일 수 있습니다. 다만 11월에 잘못된 고지서를 받아 정정하는 번거로움과 납부 착오를 예방하기 위해 가급적 9월 기간 내 신청하는 것이 안전합니다.

Q3. 상속주택 때문에 다주택자가 되었는데, 무조건 1주택 특례를 신청하는 것이 유리한가요?

대부분의 경우 1주택 특례를 적용받는 것이 유리하지만, 주택 공시가격 수준과 다른 보유 주택 수, 상속 지분에 따라 과세표준 구간이 달라질 수 있습니다. 홈택스의 ‘세액 모의계산’ 메뉴에서 두 방식을 직접 비교해 보고 결정하시길 권장합니다.

• 과세기준일(2026년 6월 1일) 기준 임대주택 임대 현황 및 사업자등록 완료 여부 점검
• 직전 임대차 계약 대비 갱신 임대료 증액률 5% 초과 여부 확인
• 일시적 2주택의 경우 종전 주택 취득일 및 신규 주택 취득일로부터 3년 만료 시점 체크
• 부부 공동명의 주택의 고령자·장기보유 공제율 합산치 계산 (홈택스 모의계산 활용)
• 9월 30일(수) 오후 6시 전 홈택스 제출 및 접수증 정상 발급 확인