금융위원회는 2025년 9월 7일, 1주택자의 전세대출 한도를 기존 최대 3억원에서 2억원으로 축소하는 대책을 발표했습니다.
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▩ 주요 정책 변경 내용
- 수도권 및 규제지역 내 1주택자가 신청 가능한 전세대출 보증 한도를 기존 2~3억원에서 최대 2억원으로 일원화합니다.
서울보증보험(SGI)의 기존 3억원, 주택금융공사(HF)의 2억2천만원, 주택도시보증(HUG)의 2억원 등 다양한 한도가 이번 조치로 2억원으로 통일됩니다 - 이 정책은 2025년 9월 8일부터 시행되며, 수도권 기준 약 1만7,000명의 1주택자가 영향을 받을 것으로 추산됩니다.
▩ 시행 대상 및 예외
- 대상: 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 1주택자 전체에 적용됩니다. 주택 소재지와 무관하게 수도권 또는 규제지역이면 새로운 한도가 적용됩니다.
- 예외: 이번 규제 시행 전(9월 7일 이전) 임대차계약을 통해 받은 기존 전세대출의 만기 연장은 기존 한도(최대 3억 등)로 이용 가능. 대출 증액 등 변경 시엔 신한도 적용. 단, 대출금을 증액하거나 신규로 내용 변경 시에는 축소한도가 적용됩니다.
- 무주택자: 한도 축소 없음. 다주택자는 기존대로 대출 불가.
▩ 적용 시기 및 소급 적용 여부
- 정책 시행일: 2025년 9월 8일.
- 단순 연장 등 정책 시행 이전(9월 7일 이전) 계약에 대한 만기 연장 시에는 기존 한도(최대 3억원 등)로 이용 가능합니다.
- 만기 연장: 대출 증액 및 신규 계약 등 내용이 변경되는 경우에는 신한도(2억원)가 적용됩니다.
▩ 1주택자 판단 기준 및 배우자 보유 여부
- 본인과 배우자의 주택 보유 합산 기준으로 1주택자 판단. 배우자가 주택을 소유하면 2주택자 이상으로 간주되어 한도 적용 불가.
- 부부 공동명의, 배우자 명의 주택 모두 합산.
▯ 배우자가 등기상 공동등기자인 경우 1주택자 판단에 미치는 영향
- 공동등기 주택의 1주택자 판단 기준
- 1주택자 판단 시에는 본인과 배우자가 등기부등본 상에 공동명의로 소유한 주택도 포함됩니다. 즉, 배우자와 공동명의로 등기되어 있으면 해당 주택을 각각 한 채의 주택으로 간주하지 않고, 1채의 공동 소유 주택으로 보고 1주택자로 인정할 수 있습니다.
- 다만, 등기 지분이 1%만 있어도 법적으로 주택 소유자로 인정되므로 공동등기 여부와 지분율에 관계없이 배우자 명의가 포함된 주택은 주택 보유로 간주됩니다..
- 공동명의 주택은 보통 1주택으로 취급되나, 세제 혜택 등에서는 별도 신고 및 신청 절차(예: 1세대 1주택 특례 신청)를 통해 구체적인 판단과 절세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 전세대출 및 금융 규제 관련 적용
- 금융당국은 전세대출 1주택자 판단 시 본인과 배우자의 보유 주택 수를 합산하여 평가합니다. 배우자가 등기부등본에 등재된 공동 소유자라면 배우자의 주택 소유도 포함되어 대출 한도 산정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 즉, 부부가 공동명의로 한 채의 주택을 소유한 상황이라면, 1채로 판단되어 1주택자로 인정받지만, 두 사람이 각각 주택을 소유한 경우(공동명의가 아닌 경우) 보유 주택 수는 2채로 간주됩니다.
- 공동명의라도 은행 대출 심사 과정에서는 배우자의 신용 및 소득이 합산 평가되며, 대출 심사 기준에 반영됩니다.
- 종합부동산세 등 세금 측면의 공동등기 영향
- 1세대 1주택 특례는 부부가 공동명의인 주택에 대해 한 명을 주택 소유자로 지정하여 혜택을 받을 수 있다. 하지만 별도 신청을 해야 하며, 신청하지 않으면 각각의 지분에 따른 과세가 이루어질 수 있습니다.
- 공동명의의 경우 각 지분에 대해 별도의 공제 한도가 적용되어, 합산하였을 때보다 불리할 수 있으나, 특례 신청 시 1주택자로 간주되어 더 큰 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 요약
- 배우자가 등기상 공동등기로 주택을 소유한 경우, 해당 주택은 1채로 취급되어 1주택자 기준에는 부합할 수 있습니다.
- 하지만 공동등기 여부와 관계없이 배우자 명의 주택은 주택 보유에 포함되어 전세대출 한도 등 금융 규제 심사 시 합산 주택 수 기준에 포함됩니다.
- 종합부동산세 등의 세금 혜택을 위해서는 ‘1세대 1주택 특례’ 신청을 별도로 하며, 이 경우 공동명의 주택이 1채로 인정받습니다.
▯ 배우자가 보유한 주택이 비거주용인 경우, 1주택자 판단에 미치는 영향
- 비거주용 주택의 정의 및 1주택자 판단
- 비거주용 주택은 실제로 거주하지 않고 임대나 비워두는 주택을 의미하며, 양도소득세나 일부 세제상 기준에서는 주거용 주택과 구분되어 다르게 취급됩니다.
- 다만, 1주택자 판단 기준에서는 주택의 거주 용도와 관계없이 등기상 소유가 중요하며, 배우자가 비거주용 주택을 보유하고 있으면 해당 주택도 주택 보유수에 포함됩니다.
- 즉, 금융위원회와 보증기관은 배우자 명의(공동등기 포함)의 주택 보유 여부를 확인하여 합산하며, 이때 비거주용 주택이라도 1주택 판단에서 제외하지 않습니다.
- 전세대출 및 금융규제 적용
- 1주택자 전세대출 한도 판단 시 배우자의 주택이 비거주용인지 여부와 관계없이 합산 주택 수를 기준으로 하므로, 배우자가 비거주 주택을 갖고 있으면 2주택 이상으로 판단되어 대출 한도 감축 대상이 됩니다.
- 단, 예외적으로 배우자가 지방 등지에 실거주하지 않고 부모님과 동거하는 등 실거주하지 않는 경우, 대출심사에서 어느 정도 감안되는 사례도 있으나, 이는 금융기관과 상품별로 세부 조건과 심사 기준이 다릅니다.
- 주택 보유 판단 관련 세법과 금융 차이
- 세법상 1세대 1주택 비과세 판정 시에는 일부 비거주용 주택에 대해 예외가 있으나(예: 장기 미거주 주택 등), 전세대출 금융 심사 기준과는 별개로 운영됩니다
- 따라서 대출 한도 산정이나 1주택자 여부 판단에는 비거주용 주택이라도 포함해 본인+배우자 명의의 모든 주택이 합산됩니다.
- 요약
- 배우자의 주택이 비거주용이라도, 1주택자 판단 시에는 배우자 명의의 모든 주택이 포함되어 합산되므로 1주택자 요건에 부정적 영향을 미칩니다.
- 단, 일부 금융상품 및 심사과정에서 실거주 여부를 참작할 수 있으나, 기본 원칙은 등기상 명의대로 주택 보유를 인정하는 것입니다.
- 세법상의 비과세 판단과 금융권 전세대출 심사 기준은 다르므로 주의가 필요합니다.공동등기 주택의 1주택자 판단 기준
▯ 혼인 신고 전 배우자 예정자의 주택 보유는 1주택 산정에 포함 여부
- 주요 내용
- 금융위원회와 주택금융공사 등에서는 1주택자 전세대출 심사 시 본인뿐만 아니라 배우자 및 배우자 예정자(혼인신고 전 결혼 예정인 자)의 주택 보유를 합산하여 판단합니다.
- 즉, 혼인 신고 전에 결혼할 예정인 배우자의 주택도 1주택자 판단 시 포함되므로, 배우자 예정자가 주택을 소유하고 있으면 사실상 본인의 보유 주택 수에 더해집니다.
- 이는 대출 심사뿐 아니라 일부 부동산 관련 세제 특례에서도 배우자 예정자의 주택 보유 상태가 반영되는 경우가 있어 주의가 필요합니다.
- 적용 예시
- 혼인 신고 전이라도 결혼 예정임을 증명할 경우, 배우자 예정자의 주택도 합산하여 1주택 초과 시 2주택 이상으로 간주하여 대출 한도 제한 대상이 됩니다.
- 전세대출의 경우, 혼인 예정자 포함 주택 수 산정 기준은 주로 대출 신청 시점과 혼인 신고 예정 증명서류(예: 혼인신고 접수증 등)를 통해 확인합니다.
- 요약
- 혼인 신고 전이라도 배우자가 될 예정자의 주택 보유는 1주택 판단에 포함되어, 해당 주택이 있을 경우 대출 한도 등에서 불이익을 받을 수 있습니다.
- 따라서 혼인 예정자는 자신의 주택 보유 현황을 반드시 파악하고, 대출 신청 시 이를 정확히 신고해야 합니다.
▯ 이미 대출을 받고 있는 상황에서 혼인신고 후 배우자가 1주택 소유자로 2주택이 되는 경우 기존 대출의 처리 방법
- 기존 대출 유지 가능 여부
- 일반적으로 기존에 계약하고 대출받은 시점이 타인 간 정상 계약이었다면, 혼인 신고로 인해 부부가 되더라도 기존 대출 자체가 즉시 회수되거나 상환 요구를 받지는 않습니다.
- 다만, 혼인 신고 후에는 부부가 한 세대로 간주되어 배우자의 주택 보유가 합산되므로, 대출 연장이나 갱신 시 심사 기준에 영향을 받을 수 있어 연장 거절 또는 제한 가능성은 존재합니다.
- 특히 정책 전세대출(버팀목, 디딤돌 등)의 경우 대출 조건에 부부 합산 소득, 자산, 주택 보유 수 등 조건 확인이 포함되어 있어, 배우자의 주택 보유가 드러나면 대출 연장에 제한이 될 수 있습니다.
- 계약 시점과 가족관계 변경에 따른 대출 심사
- 대출 실행 시점에 가족 관계가 아닌 정상 거래 관계였다면, 이후 혼인 신고로 가족이 되더라도 소급 적용해 대출금을 회수하거나 상환 요구하지는 않습니다.
- 다만, 향후 대출 연장이나 추가 대출 신청 시 혼인신고 후 배우자 주택 보유가 확인되어 대출 심사 기준이 강화될 수 있습니다.
- 실무 상 주의 사항
- 대출 실행 전에 혼인 예정임을 금융기관에 투명하게 설명하고, 대출 조건과 심사 기준을 사전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 임대차계약서와 임대료 납부 내역 등을 정상적으로 갖추면, 증여 문제 등 세무 리스크도 최소화할 수 있습니다.
- 요약
- 혼인 신고 후 배우자 주택 소유로 2주택자가 되더라도 기존 대출은 계약 당시 정상임이 증명되면 유지 가능합니다.
- 하지만 대출 연장·갱신 또는 추가 대출 시 부부 합산 주택 수 등 심사 강화로 대출 제한 가능성이 있으므로 사전 확인과 준비가 필요합니다.
※ 이 내용은 국세청, 금융위원회, 금융기관 대출 심사 기준 및 관련 규정을 참고한 것입니다. 정책 변경 등으로 사실과 다를 수 있으니 반드시 금융위원회, 주택금융공사, 국토교통부 정책과 관련 금융기관 등에 문의 또는 상담 하시기 바랍니다.
▩ 수도권 1주택자 평균 대출 감소액 및 산정 근거
수도권 1주택자의 평균 전세대출 한도 감소액은 약 6,500만원이며, 이는 정부가 실제 전세대출 현황 자료와 이용자 분포 통계를 바탕으로 산정한 수치입니다.
▯ 산정 방식과 주요 근거
- 금융위원회가 발표한 자료에 따르면, 수도권·규제지역 내 1주택자 전세대출 이용자(5만2,000명) 중 한도가 기존 2~3억원이었던 구간 이용자가 약 1만7,000명(전체의 약 30%)입니다.
- SGI는 최대 3억원, 주금공은 2.2억원, HUG는 2억원까지 보증을 제공했으나, 일괄적으로 2억원으로 축소함에 따라 2~3억원대의 대출을 이용하던 1주택자는 평균적으로 6,500만원 한도 감소를 겪게 됩니다.
- 평균 감소액 산출은 실제 전세대출 잔액 분포와, 2~3억원 사이의 현행 대출자 비율을 반영하여 계산합니다.asiae
- 예를 들어, 2억7천만원 대출을 받던 경우 새로운 규제 후에는 2억원까지밖에 받을 수 없어, 7000만원의 감소 효과가 나타나고, 평균적으로 해당 구간의 대출 이용자 감소액이 약 6,500만원으로 산정된 것입니다.
▯ 통계적 설명
| 구분 | 기존 한도 | 신규 한도 | 평균 감소액 |
|---|---|---|---|
| 2~3억 이용자(1.7만명) | 2~3억원 | 2억원 | 6,500만원 |
- 대상은 2~3억원 구간 이용자로, 전체 전세대출 1주택자의 약 30%가 이 범위에 해당합니다.
- 무주택자나 2억원 이하 구간 이용자, 다주택자 등은 이번 통계에 포함되지 않습니다.
▯ 정책적 의미
- 정부가 실제 보증기관별 대출액, 각 구간별 이용자 비율, 현행 대출액 분포 등을 참고하여, “한도 축소 시 실질적 감소분”을 계산한 결과임을 발표하였습니다.
- 실제로는 감소액이 개인별로 다르지만, 2~3억원 구간 평균값으로 제시한 금액이 ‘평균 6,500만원’입니다.
▩ 예상 효과 및 정책 기조
- 1주택자의 전세대출 한도는 평균 약 6,500만원 감소하는 것으로 추정되어 추가 자금조달 부담이 커질 것입니다.
- 정부는 이번 대책의 목적을 부동산 과열 및 ‘갭투자’ 억제, 가계부채 증가 방지에 있다고 밝혔습니다.
- 정책 시행 후 향후 대상지역을 전국으로 확대하는 방안도 검토 중입니다.
▩ 정책 추진 배경
- 최근 10년간 전세대출 잔액이 급격히 증가(46조→200조)하며, 주택시장 과열과 가계부채 부담 문제가 심각해졌다는 평가입니다.
- DSR 등 추가 대출 규제 도입 시점은 서민 주거 영향·부동산 시장 상황에 따라 결정될 예정입니다.
▯ 전세대출 DSR 도입 가능성과 예상 시기
- 금융위원회는 DSR 규제 확대(보증비율, 상환능력 반영 등)를 계속 검토 중.
- 도입 시기 및 방식은 가계부채 증가율, 시장 안정 상황을 보고 신중하게 결정 예정.
▩ 기타 변화
- LTV(주택담보대출비율) 규제지역 내 한도를 기존 50%에서 40%로 강화하는 등 부동산 관련 금융 규제 전반이 강화 중입니다. 또한 고가주택 대출 한도 및 정책대출(버팀목 등) 한도도 일부 축소되고, 심사 기준이 더 엄격해졌습니다.
- 주택매매·임대사업자 주담대 전면 금지 실시(규제지역 LTV 0% 적용).
▩ FAQ
Q1. 수도권 외 지역에도 적용되나요?
A. 현재 수도권·규제지역에 우선 적용되며, 향후 전국 확대가 검토 중입니다.
Q2. 배우자가 주택을 갖고 있으면 1주택자로 인정되나요?
A. 본인과 배우자 합산 주택수 기준이므로 배우자가 주택이 있으면 2주택자로 간주됩니다.
Q3. 만기 연장 때도 한도 축소가 적용되나요?
A. 기존 임대차계약에 대한 단순 만기 연장은 종전 한도가 유지되지만, 대출 증액 등 변경 시엔 새 한도가 적용됩니다.
Q4. 전세대출 DSR은 언제 적용되나요?
A. 가계부채, 시장 상황, 서민 주거 안정 등 정책 고려 후 시행 시기가 결정됩니다.
▩ 체크리스트 – 신청 전 필수 확인 사항
- 본인 및 배우자 명의 주택 보유 여부 반드시 확인
- 2025년 9월 8일 이후 신규 임대차계약 기준으로 한도 2억원 적용
- 만기 연장 시 한도, 증액 시 규정 변경 확인
- 규제지역 및 수도권 여부
- 주택매매·임대사업자 자격 여부 체크(대출 불가)
최신 전세대출 정책 변화에 따라, 신청 및 연장 시 위 사항을 반드시 확인해 주거 안정과 금융 규제에 대응하시기 바랍니다.
참고1) 금융위원회 : [보도자료] 「주택공급 확대방안」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최